信托模式為保障性住房建設提供新路徑
來源： 蘇信理財 時間：2010-12-20
在房價居高不下，保障房成為政府抑制高房價、保障民生重要手段的背景下，金融機構(gòu)如何介入低收益的保障房建設同時又能保障自身的收益？作為資金成本較高的信托公司，又該如何介入這一領域？日前記者在江蘇的采訪中，從中信信托連續(xù)發(fā)行的多款用于保障性住房建設集合信托計劃，以及各方的反映和理解中，找到了一條通過信托公司發(fā)行信托計劃，將分散的社會資金在較短的時間內(nèi)集中起來，投入地方保障性住房建設，緩解當?shù)卣Y金和開發(fā)商流動性壓力，為保障性住房建設提供了新的路徑。
信托模式與保障房建設
BT模式對接
記者日前在剛剛升級為國家級開發(fā)區(qū)的江蘇淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)采訪時了解到，該區(qū)近年來引資迅速，包括富士康、臺玻集團和達方電子等一大批臺資名企紛紛進駐，開發(fā)區(qū)保障性住房建設的任務也隨之越來越重，一是開發(fā)區(qū)發(fā)展在使用更多土地資源的同時，需要為被拆遷失地農(nóng)民提供保障性住房和其他社會保障服務；二是面向入駐企業(yè)的中低收入產(chǎn)業(yè)工人和困難員工提供平價房，改善其居住條件并留住熟練產(chǎn)業(yè)技能人才。
據(jù)淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會副主任張明介紹，在地方保障性住房建設中，作為籌措資金和項目建設的主體，各地政府采取了政府主導、市場化運作的方式，部分地方政府以建設-回購（BT）方式，吸引企業(yè)投資于保障性住房建設，但由于回購期一般較長、資金占用較多，投資企業(yè)面臨較大的資金壓力，也影響了保障性住房的建設進度和參與企業(yè)的積極性。
中信信托“民享1號保障性安居工程應收賬款流動化信托項目”在這一背景下應時而生，募集資金總額2億元、期限18個月，為淮安開發(fā)控股有限公司因在BT（即“建設-回購”）模式下承建當?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ添椖慷a(chǎn)生的回購款進行流動化安排。
“與中信信托的合作，大大加快了項目建設速度，讓被拆遷農(nóng)民能夠在春節(jié)前搬進新居，度過一個歡樂祥和的春節(jié)?！睆埫髡f。
除淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)保障房建設項目外，中信信托還在武進高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)推出了同一模式的系列項目，已先后推出兩期，融資1億多元。記者在武進高新區(qū)看到，該項目所支持的保障房小區(qū)都已投入使用，從社區(qū)管理、商業(yè)設施、便民大廳和公共活動配套設施都配備齊全。目前，武進高新區(qū)已建設了250萬平方米的保障房小區(qū)，包括國家領導人曾視察過的小區(qū)樂活中心。
信托模式為保障房建設資金運作
提供“支點”
記者在采訪中了解到，開發(fā)區(qū)建設的保障性住房以政府投入為主，信托資金只是保障房建設多元化資金來源的一種。但是與其他資金來源相比，信托資金卻能在整體盤子中發(fā)揮“支點”作用，因其風險控制措施和可使用金融工具多樣，資金因此快速到位，能盤活企業(yè)和政府的資金流，使開發(fā)區(qū)建設得以順利推進，安居工程得以實施，社會穩(wěn)定得以促進。
“地方政府對保障房建設都有時間要求。如果找銀行，在分行審批權限無法滿足的情況下，必須由總行審批，這一過程許多銀行可能需要半年，甚至一年的時間。但在保障房建設過程中，對于拆遷戶的安置需要政府的投入，每天都是一筆不小的支出，因此銀行資金在時間上無法快速滿足我們在資金上的要求。”負責淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)保障性住房建設的淮安開發(fā)控股公司負責人對記者說。“中信信托在很短的時間里，就將資金劃撥到位?！?br> 森聯(lián)投資公司是一家按市場化方式運作的民營企業(yè)，在過去七年內(nèi)主營與政府合作的基礎設施建設。武進開發(fā)區(qū)管委會對其該公司的評價是，“他們看重我們的政府信用，我們看重他們的投資理念和資源整合能力”。
森聯(lián)投資公司代表在接受記者采訪時說，他們受政府委托來完成武進高新區(qū)的部分建設任務，需要把各方資源整合起來。“相比其他金融機構(gòu)，信托資金的特點是快速和靈活，創(chuàng)新手段多，這是他們的優(yōu)勢?！?br> 但是，相對于銀行，信托公司在資金運用上的快速靈活是因為信托公司的風險識別和控制比銀行更高，還是信托公司的風險容忍度更高呢？對此中信信托相關人士的理解是：中信信托公司制度安排上的靈活性與解讀國家政策的責任感以及信托相對于銀行更豐富的風險控制手段，使得信托公司對于資金的投放更快速。
“更重要的是，信托能將分散的社會資金集中起來，聚小溪為大川，這是政府做安居工程的很好辦法?！鄙?lián)投資有關人士說。
信托模式讓保障房建設項目
各方共贏
據(jù)森聯(lián)投資公司代表介紹，目前不少大的地產(chǎn)商都開始介入政府保障房建設項目。雖然利潤較低，但是風險也相應降低。
“保障房建設是政府大力推動的，因此安全系數(shù)也是最大的。同時，在建設回購的模式下，政府也在幫你控制成本。”這位代表介紹道。
對于開發(fā)區(qū)來說，借助市場化手段，進行開發(fā)區(qū)建設，一方面緩解了政府的資金壓力，另一方面因為快速完成保障房建設所帶來的社會效益和稅收等經(jīng)濟效益更是難以估量，促進了開發(fā)區(qū)建設和社會穩(wěn)定，同時也促進了地方經(jīng)濟的發(fā)展。
“沒有森聯(lián)，沒有市場化運作，我們不可能建設那么多保障性住房?！蔽溥M開發(fā)區(qū)管委會負責人說。
而對于中信信托，保障房建設是該公司加大開發(fā)力度的業(yè)務領域之一。據(jù)中信信托方面介紹，該公司已在不斷將武進高新區(qū)和淮安開發(fā)區(qū)的融資模式進行復制，目前已在蘇南多個地方洽談類似業(yè)務安排。
信托模式與保障房建設
BT模式對接
記者日前在剛剛升級為國家級開發(fā)區(qū)的江蘇淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)采訪時了解到，該區(qū)近年來引資迅速，包括富士康、臺玻集團和達方電子等一大批臺資名企紛紛進駐，開發(fā)區(qū)保障性住房建設的任務也隨之越來越重，一是開發(fā)區(qū)發(fā)展在使用更多土地資源的同時，需要為被拆遷失地農(nóng)民提供保障性住房和其他社會保障服務；二是面向入駐企業(yè)的中低收入產(chǎn)業(yè)工人和困難員工提供平價房，改善其居住條件并留住熟練產(chǎn)業(yè)技能人才。
據(jù)淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會副主任張明介紹，在地方保障性住房建設中，作為籌措資金和項目建設的主體，各地政府采取了政府主導、市場化運作的方式，部分地方政府以建設-回購（BT）方式，吸引企業(yè)投資于保障性住房建設，但由于回購期一般較長、資金占用較多，投資企業(yè)面臨較大的資金壓力，也影響了保障性住房的建設進度和參與企業(yè)的積極性。
中信信托“民享1號保障性安居工程應收賬款流動化信托項目”在這一背景下應時而生，募集資金總額2億元、期限18個月，為淮安開發(fā)控股有限公司因在BT（即“建設-回購”）模式下承建當?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ添椖慷a(chǎn)生的回購款進行流動化安排。
“與中信信托的合作，大大加快了項目建設速度，讓被拆遷農(nóng)民能夠在春節(jié)前搬進新居，度過一個歡樂祥和的春節(jié)?！睆埫髡f。
除淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)保障房建設項目外，中信信托還在武進高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)推出了同一模式的系列項目，已先后推出兩期，融資1億多元。記者在武進高新區(qū)看到，該項目所支持的保障房小區(qū)都已投入使用，從社區(qū)管理、商業(yè)設施、便民大廳和公共活動配套設施都配備齊全。目前，武進高新區(qū)已建設了250萬平方米的保障房小區(qū)，包括國家領導人曾視察過的小區(qū)樂活中心。
信托模式為保障房建設資金運作
提供“支點”
記者在采訪中了解到，開發(fā)區(qū)建設的保障性住房以政府投入為主，信托資金只是保障房建設多元化資金來源的一種。但是與其他資金來源相比，信托資金卻能在整體盤子中發(fā)揮“支點”作用，因其風險控制措施和可使用金融工具多樣，資金因此快速到位，能盤活企業(yè)和政府的資金流，使開發(fā)區(qū)建設得以順利推進，安居工程得以實施，社會穩(wěn)定得以促進。
“地方政府對保障房建設都有時間要求。如果找銀行，在分行審批權限無法滿足的情況下，必須由總行審批，這一過程許多銀行可能需要半年，甚至一年的時間。但在保障房建設過程中，對于拆遷戶的安置需要政府的投入，每天都是一筆不小的支出，因此銀行資金在時間上無法快速滿足我們在資金上的要求。”負責淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)保障性住房建設的淮安開發(fā)控股公司負責人對記者說。“中信信托在很短的時間里，就將資金劃撥到位?！?br> 森聯(lián)投資公司是一家按市場化方式運作的民營企業(yè)，在過去七年內(nèi)主營與政府合作的基礎設施建設。武進開發(fā)區(qū)管委會對其該公司的評價是，“他們看重我們的政府信用，我們看重他們的投資理念和資源整合能力”。
森聯(lián)投資公司代表在接受記者采訪時說，他們受政府委托來完成武進高新區(qū)的部分建設任務，需要把各方資源整合起來。“相比其他金融機構(gòu)，信托資金的特點是快速和靈活，創(chuàng)新手段多，這是他們的優(yōu)勢?！?br> 但是，相對于銀行，信托公司在資金運用上的快速靈活是因為信托公司的風險識別和控制比銀行更高，還是信托公司的風險容忍度更高呢？對此中信信托相關人士的理解是：中信信托公司制度安排上的靈活性與解讀國家政策的責任感以及信托相對于銀行更豐富的風險控制手段，使得信托公司對于資金的投放更快速。
“更重要的是，信托能將分散的社會資金集中起來，聚小溪為大川，這是政府做安居工程的很好辦法?！鄙?lián)投資有關人士說。
信托模式讓保障房建設項目
各方共贏
據(jù)森聯(lián)投資公司代表介紹，目前不少大的地產(chǎn)商都開始介入政府保障房建設項目。雖然利潤較低，但是風險也相應降低。
“保障房建設是政府大力推動的，因此安全系數(shù)也是最大的。同時，在建設回購的模式下，政府也在幫你控制成本。”這位代表介紹道。
對于開發(fā)區(qū)來說，借助市場化手段，進行開發(fā)區(qū)建設，一方面緩解了政府的資金壓力，另一方面因為快速完成保障房建設所帶來的社會效益和稅收等經(jīng)濟效益更是難以估量，促進了開發(fā)區(qū)建設和社會穩(wěn)定，同時也促進了地方經(jīng)濟的發(fā)展。
“沒有森聯(lián)，沒有市場化運作，我們不可能建設那么多保障性住房?！蔽溥M開發(fā)區(qū)管委會負責人說。
而對于中信信托，保障房建設是該公司加大開發(fā)力度的業(yè)務領域之一。據(jù)中信信托方面介紹，該公司已在不斷將武進高新區(qū)和淮安開發(fā)區(qū)的融資模式進行復制，目前已在蘇南多個地方洽談類似業(yè)務安排。
(xief摘自金融時報)